【案情簡介】

　　中山市徐某道與梁某威系繼母子關系。梁某威的父親于2007年購入中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)涉案商品房。2011年，梁某威的父親與徐某道登記結婚。2014年，梁某威的父親去世。同年，徐某道與梁某威簽訂關于涉案商品房居住權的協(xié)議，約定在未取得徐某道同意的情況下，梁某威不出售該商品房，徐某道可在該商品房內居住至百年歸老，后徐某道也一直居住在該房屋。2019年，涉案商品房變更登記至梁某威名下。2021年2月，徐某道以擔心日后梁某威出售或抵押房屋，徐某道的居住權沒有保障，而且梁某威不配合辦理居住權登記為由訴至法院，請求法院判令徐某道享有該商品房的永久居住權，梁某威協(xié)助辦理居住權登記手續(xù)。

　　【調查與處理】

　　中山市第一人民法院審理認為，徐某道與梁某威之間系繼母子關系，身份關系比較特殊，而且雙方之間感情基礎和信任基礎較為薄弱，日常交往較少。雙方雖然就涉案商品房的居住權簽訂了協(xié)議，但在居住權實際履行過程中產生多次爭執(zhí)，梁某威拒絕到產權登記機關辦理居住權登記，雙方矛盾歷時多年仍未得到有效解決，且矛盾日益加深。考慮到雙方之間特殊的身份關系及《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百六十六條關于居住權制度的立法目的主要是滿足特定人群的居住需求，法院認為本案最好的處理方式是調解結案。為此，法院積極主持雙方進行調解，消除雙方顧慮，最終促成雙方達成如下調解協(xié)議：梁某威確認徐某道對涉案房屋享有永久居住權，同意到產權登記機關辦理居住權登記手續(xù)；梁某威作為產權人可以定期察看房屋狀態(tài)，但察看前需與徐某道提前溝通。2021年4月28日，法院出具調解書對調解協(xié)議進行確認。

　　【法律分析】

　　本案適用《民法典》新增居住權制度，成功促成當事人調解結案。關于居住權的相關法律問題分析如下：

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　　居住權是《民法典》首次規(guī)定的制度，《民法典》第三百六十七條及第三百七十一條對居住權的設立方式作了明確的規(guī)定，根據上述規(guī)定，居住權的設立方式分為合同設立和遺囑設立兩種方式。本案中，徐某道與梁某威通過簽訂居住權合同的方式設立居住權，對居住權人徐某道的居住權作了明確的約定，為雙方的真實意思表示，符合《民法典》上述關于居住權的設立方式，為合法有效的居住權合同。

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　　《民法典》規(guī)定訂立居住權合同的，可以確定居住權的期限，采取遺囑方式設立居住權的，也可以明確居住權的期限。對于居住權的期限，可以約定具體的時間或年限，也可以約定直至居住權人死亡時止。本案中，徐某道與梁某威在合同中約定徐某道可以在涉案房屋內居住至百年歸老（去世），即雙方約定的居住權期限為永久居住權，直至徐某道去世?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l同時規(guī)定了居住權消滅的兩種事由，即居住權期限屆滿或居住權人死亡。由于居住權具有人身屬性，與居住權人的人身不可分離，居住權人死亡的，居住權當然消滅，即便雙方在居住權合同中明確約定了居住權期間，居住權人死亡時約定的居住權期間尚未屆滿，居住權也當然消滅。另外，筆者認為，除民法典規(guī)定的上述兩種居住權滅失的事由外，還應包含房屋損毀或滅失這一事由。居住權是以房屋作為載體而設立的用益物權，房屋的存在與否對居住權目的的實現(xiàn)具有決定性作用，一旦房屋損毀或者滅失，居住權的目的就無法實現(xiàn)，居住權也就失去了存在的基礎和意義。房屋損毀或滅失后，房屋所有權人對居住權人沒有重建房屋的義務，即使房屋所有權人重建房屋，居住權并不當然存續(xù)于重建的房屋，除非雙方另有約定，房屋所有權人也不負有在重建的房屋上重新設立居住權的義務。

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　　居住權設立后，即在當事人之間產生相應的法律效力，主要體現(xiàn)在居住權人和所有權人的權利義務。1.居住權人應按照法律規(guī)定或約定的用途妥善使用房屋。由于居住權是居住權人以“滿足生活居住的需要”而設立的用益物權，故居住權人使用房屋只限于個人生活需要，不得在設立居住權的房屋作開設商店、旅館等商業(yè)用途。而且居住權人在使用房屋時負有妥善管理的義務，維持房屋原有的用途，不得擅自改變房屋的結構。2.居住權人不得擅自出租設立了居住權的房屋和轉讓居住權。居住權具有人身屬性，其設立的目的是為了保障特定人群“居者有其屋”的權利。根據《民法典》第三百六十九條規(guī)定，居住權人不得擅自出租設立了居住權的房屋，不得轉讓居住權，居住權也不能繼承。3.居住權屬擔保物權，根據物權法定原則，其設立、變更和消滅均由法律規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谌倭藯l規(guī)定，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。本案中，雖然徐某道與梁某威簽訂了居住權合同，但梁某威拒絕到登記機構辦理居住權登記，徐某道為保障自己的長期居住權，有權向法院提起訴訟，請求梁某威到登記機構協(xié)助辦理居住權登記。4.設立居住權后，房屋所有權人依然享有房屋的所有權，作為房屋的所有權人，為了解居住權人行使居住權的情況及房屋的完整狀態(tài)，所有權人有權對房屋進行必要的檢查，但以不影響居住權人正常居住及不打擾其生活為前提。本案中，經調解梁某威確認徐某道對涉案房屋享有居住權，也同意到登記機關辦理居住權登記，同時梁某威作為房屋的產權人，有權在提前與徐某道溝通好的情況下，定期檢查房屋的狀態(tài)。雙方之間多年的矛盾得以圓滿解決，既有效保障了徐某道的居住權，也保障了梁某威作為產權人的合法權益。

　　【典型意義】

　　《民法典》首次規(guī)定了居住權制度，將居住權作為用益物權的一種類型規(guī)定在物權編中。《民法典》第三百六十六條對居住權作了明確的規(guī)定，第三百六十七條、第三百七十一條對居住權的設立方式、期限進行了規(guī)定，并且還明確規(guī)定了居住權不得繼承和轉讓，居住期限屆滿或居住權人死亡的，居住權自然消滅。房屋所有權人可以通過選擇適用居住權制度對其所有的房屋作出符合其意思的安排，房屋所有人、居住權人和第三人的權益都可以得到最大的實現(xiàn)，有利于發(fā)揮物的效用，也可以更好的保護居住權人的合法權益。居住權的設立對于加快我國多主體供給、多渠道保障等的住房制度，讓全體人民居有其所，滿足特定人群的居住需求具有重要意義。尤其是老人養(yǎng)老和財產繼承上，能夠更加有效保障老年人的合法權益，確保老年人老有所居，是社會主義核心價值觀融入司法的重要體現(xiàn)。

　　文件來源：中國法律服務網

　　http://alk.12348.gov.cn/Detail?dbID=37&dbName=FXSF&sysID=18555